In Zeiten, da Real-Estate-Initiatoren auf immer mehr Technik setzen, um die Energie- effizienz von Gebäuden zu steigern, geht ein noch relativ kleiner Immobilien-Asset- Manager den umgekehrten Weg. Und setzt auf „Lowtech“ zur Wertsteigerung.
Ein Bürogebäude, das sich ganz ohne Heizung, Lüf- tung und Kühlung betreiben lässt? Klingt im ersten Moment wie eine Vision, die so einfach nicht zu realisieren sein wird. Einfach ist es auch nicht, aber es funk- tioniert bereits. Der im österreichischen Hittisau, einer klei- nen Gemeinde in der Region Bregenzerwald, geborene Architekt Dietmar Eberle hat es vorgemacht. Schon 2013 hat er das von ihm entwickelte Konzept namens „2226“ in einem Gebäude im Millennium Park im vorarlbergischen Lustenau umgesetzt. Der helle sechsgeschossige Kubus mit den Maßen 24 mal 24 mal 24 Meter kommt tatsächlich komplett ohne mechanische Heiz-, Lüftungs- und Klima- installationen aus und hat deshalb auch keinen Keller.
Gebraucht wird lediglich ein kleiner Raum für den Soft- ware-Server, der über die am Haus angebrachte Solaranlage mit Energie versorgt wird. Die Software ist aber auch das Einzige, was an Technik für den Gebäudebetrieb benötigt wird. Geheizt wird nämlich durch die Abwärme der im Haus anwesenden Personen, der technischen Anlagen und der Beleuchtung. Über die Software regulieren sensorgesteu- erte Lüftungsflügel Temperatur und CO2-Gehalt und sor- gen so für eine allgemein akzeptierte Wohlfühltemperatur zwischen 22 und 26 Grad Celsius, daher auch der Name des Konzepts: „2226“. Und die Fenster sind so konzipiert, dass sie im Sommer keine direkte Sonneneinstrahlung zulassen, aber genügend Sonnenlicht zur Verfügung steht.
Dass sich ein solches Konzept gerade in Zeiten von Nachhaltigkeit und dem Damoklesschwert „Stranded Asset“, das über der Immobilienbranche schwebt, als kaum zu schlagendes Argument im Gespräch mit institutionellen Investoren eignen könnte, haben als Erstes die Verantwortlichen bei der FREO Group erkannt, ein von ehemaligen Partnern der FERI-Gruppe gegründeter Investmentmanager im Bereich Immobilien und Private Markets. Sie sind nicht nur eine Kooperation mit dem Erfinder Dietmar Eberle eingegangen, sondern haben gleich ein neues Standbein für ihr Unternehmen daraus gemacht, das sich „Green Only Development“ nennt. Wir haben dazu mit Prof. Hartmut Leser, Sprecher der Geschäftsführung, und Dr. Miriam Esders, ESG Group Officer, gesprochen.
Herr Professor Leser, was hat Sie in die Immobilienbranche verschlagen? Vielen Marktteilnehmern sind Sie eher als Protagonist liquider Assets während Ihrer Zeit als Vorstandschef der Aberdeen Deutschland AG bekannt.
Prof. Hartmut Leser: Nicht nur aus meiner über 15-jährigen Zeit als Deutschland-CEO des schottischen Fondshauses weiß ich aber auch, dass man gerade in illiquiden Sektoren wie dem Immobilienbereich und den sogenannten Private Markets ein zum Teil deutlich attraktiveres Rendite-Risiko-Verhältnis vorfindet, als das bei liquiden Investments in den herkömmlichen Aktien- und Anleihenmärkten der Fall ist – aus dem einfachen Grund, dass gerade bestimmte Spezialsegmente eben häufig noch von einer Reihe von Ineffizienzen geprägt sind. Diese oft eben deutlich höhere Ertrags – erwartung ist es am Ende ja eben auch, was Anlagen in Immo bilien und den Privatmärkten gerade für einen institutionellen Investor besonders attraktiv macht, vorausgesetzt, man hat einen professionell aufgestellten Partner wie unsere FREO Group an seiner Seite, deren Gründer Matthias Luecker ich schon aus meiner Zeit als geschäftsführender Gesellschafter der Consultingfirma FERI kenne.
Professionalität ist ein großes Schlagwort, das auch viele Ihrer Wettbewerber gern für sich in Anspruch nehmen. Was kennzeichnet einen Anbieter wie die FREO Group?
Prof. Hartmut Leser: Auch wenn wir mit einem bisher umgesetzten Projektvolumen von insgesamt gut fünf Milliarden Euro sicher bei Weitem noch nicht zu den Größten der Branche gehören: Wir können heute auf eine inzwischen über 20-jährige Geschichte zurückblicken, in der wir insgesamt 60 größere Immobilienprojekte realisiert haben beziehungsweise momentan realisieren. Und das nicht selten über den gesamten Zyklus hinweg von der Ideengenerierung über die Planung und die Finanzierung bis hin zur Umsetzung, Vermietung und schließlich zum Verkauf einer Immobilie. Praktisch all diese Projekte sind im Bereich opportunistisch und Value-Add angesiedelt. Diese langjährige Erfahrung verleiht uns einen enormen Vorteil gegenüber vielen Konkurrenten, die historisch oft aus dem Core/Core+-Bereich kommen und sich jenseits dessen oft schwertun. Ein echtes Alleinstellungsmerkmal haben wir mit der Gründung eines relativ neuen Geschäftsbereichs erschlossen, der sich „Green Only Development“ nennt und auf Immobilien abzielt, die sich durch eine extrem geringe CO2-Emission bis hin zu „Net Zero“ auszeichnen. Das ist ein riesiger Vorteil in einer Zeit, da grob die Hälfte des gesamten Immobilienbestands in Europa wegen der sich verschärfenden ökologisch motivierten Regulierung restrukturiert oder gar ersetzt werden muss. Stichwort „Stranded Assets“.
Ein Prinzip, das aber doch schon weitgehend bekannt ist unter einer Begrifflichkeit wie „Passivhaus“, oder?
Dr. Miriam Esders: Wobei das Wort Alleinstellungsmerkmal schon insofern angebracht ist, als wir mit unserem Konzept einen entschiedenen Schritt weiter gehen. Wir setzen auch auf das Prinzip einer optimalen Dämmung und Nutzung von thermischer Masse, benötigen aber keine kontrollierte Komfortlüftung mit Wärmerückgewinnung aus der Abluft und setzen auf eine Reduktion von Verschwendung in jeder Form. Bei unserem Projekt Green Only Development verfolgen wir aber ein Konzept, bei dem eine Immobilie ohne Heizung, ohne Kühlung, aber eben auch ohne Lüftung auskommt und dennoch den vom Menschen als Wohlfühlbereich empfundenen Bereich zwischen 22 und 26 Grad Celsius aufrechterhalten kann. Daher auch der Konzeptname „2226“ zur Beschreibung dieser besonderen Art zu bauen.
Was lässt Sie denn glauben, dass das wirklich funktionieren kann?
Dr. Miriam Esders: Die gute Nachricht ist: Es funktioniert bereits, und zwar schon seit einigen Jahren. Zum ersten Mal umgesetzt hat das der österreichische Architekt Dietmar Eberle, der lange an der ETH hier in Zürich gelehrt hat und den wir glücklicherweise zu unseren engsten Partnern zählen dürfen. Das von ihm mitgegründete Architekturbüro Baumschlager Eberle hat bereits 2013 ein Bürogebäude im österreichischen Lustenau gebaut, das nach dem Konzept „2226“ inzwischen schon seit zehn Jahren funktioniert. Und das egal, ob es 30 Grad im Sommer hat oder Minusgrade im Winter: Das Gebäude hat nachweisbar eine konstante Innentemperatur von 22 bis 26 Grad.
Welche Voraussetzungen müssen denn dafür gegeben sein?
Dr. Miriam Esders: Sehr stark vereinfacht dargestellt sind für diese Bauweise drei Komponenten von wesentlicher Bedeutung, um das eigentlich damit verbundene Ziel zu erreichen, nämlich eine deutliche Reduktion der CO2-Emissionen im Betrieb. Mit Lösungen zu erneuerbaren Energiequellen kombiniert, ergibt das sogar eine Netto-Null-Lösung im Betrieb der Immobilie. Das fängt bei einer intelligenten Klimaarchitektur an, die auf grund legende, aber möglichst wenige Materialien setzt wie Ziegel, Beton, Kalkputz, aber auch Holz und Recyclingglas. Die zweite Komponente betrifft die Sicherstellung der genannten Temperaturbandbreite von 22 bis 26 Grad. Durch eine optimale Isolierung reicht dazu die Abwärme der Menschen im Gebäude sowie der betriebenen Geräte und Lichtquellen als Heizquelle vollkommen aus. Die Querlüftung übernehmen sensorisch gesteuerte Lüftungsflügel der Fenster, sobald der CO2-Anteil zu hoch ist oder die Temperatur im Raum zu sehr ansteigt. Und bei sommerlicher Hitze öffnen sich diese Flügel während der Nacht, um so die natürliche Nachtauskühlung zu nutzen.
Wenn es im Prinzip so einfach ist, ein Net-Zero-Gebäude in Zeiten zu erstellen, in denen jeder versucht, gerade im Immo – biliensektor CO2 einzusparen: Müssen Sie dann nicht fürchten, dass Ihr Konzept schon bald Nachahmer finden wird?
Prof. Hartmut Leser: Zum einen ist es alles andere als „einfach“, ich würde sogar eher sagen, dass es hochkomplex ist. Denn dahinter steht natürlich zuvor betriebene jahrelange Forschung zu diesem Thema in enger Zusammenarbeit mit der ETH Zürich. Zudem basiert das Konzept natürlich auf einem optimalen Zusammenspiel der eben nur sehr schematisch dargestellten Komponenten, die es dabei zu beachten gilt. Da wir den gesamten Immobilienbestand nicht allein umstrukturieren können, wünschen wir uns natürlich, dass sich unser Konzept durchsetzt.
Wobei Ihr Konzept doch lediglich das CO2-Problem im Neubau löst. Den Bestandhaltern, die unter dem Damoklesschwert „Stranded Assets“ ächzen, ist damit doch nicht geholfen, oder?
Prof. Hartmut Leser: Auch da muss ich Ihnen widersprechen. Wir haben das „2226“-Prinzip auch bereits in diversen Fällen bei der Sanierung von bestehenden Immobilien eingesetzt. Daher passt es eigentlich gerade zum Thema „Stranded Assets“, weil sich nicht nur Kosten beim Redevelopment und beim Weiterbetrieb einsparen lassen, sondern sich auch ein höherer Verkaufspreis bei einem eventuellen Desinvestment, sprich Verkauf, erzielen lässt.
Dr. Miriam Esders: Zumal es ja nicht nur um die optimale Vermeidung von Treibhausgasen von bis zu 100 Prozent in der Betriebsphase, sondern auch von rund 20 Prozent bereits in der Bauphase geht. Durch das Prinzip, das wir gern als „Lowtech“ bezeichnen, womit vor allem der Verzicht auf entsprechende Anlagen für Heizung, Lüftung und Kühlung gemeint ist, erreichen wir zudem eine wesentlich höhere Energieeffizienz durch eine Reduktion des Energiebedarfs um bis zu 67 Prozent. Nicht zu vergessen, dass je nach Gebäude bis zu 100 Prozent erneuerbare Energiequellen direkt am Gebäude eingesetzt werden können. Zudem reduzieren sich die Instandhaltungskosten unter Umständen um die Hälfte, weil zum Beispiel die eben genannten Geräte nicht schon nach 15 Jahren Betriebszeit wieder ersetzt werden müssen, wie das bei herkömmlichen Gebäuden üblich ist. Deshalb könnte man sagen, dass der Verzicht auf Technik einer unserer Trümpfe ist.
Warum rennt Ihnen eigentlich nicht schon jeder sozusagen Ihre Büroräume ein?
Prof. Hartmut Leser: Zum einen sind wir sogar ein wenig froh darum, denn das könnten wir mit unserer jetzigen Besetzung von gut 80 Mitarbeitern überhaupt nicht stemmen. Zum anderen ist es schon so, dass wir ein enorm steigendes Interesse an unserem Konzept vermerken. Und das wird nach unserer Erwartung sogar noch weiter wachsen, wenn unser derzeit in Arbeit befindliches Leuchtturmprojekt fertiggestellt sein wird.
Worauf sprechen Sie an?
Prof. Hartmut Leser: Die FREO Group verantwortet die Projektentwicklung des sogenannten JED-Areals in Schlieren bei Zürich. Das ist das ehemalige Verlagsgelände der „Neuen Zürcher Zeitung“, das bereits Ende 2015 von der Swiss Prime Site AG, eine der größten börsennotierten Immobiliengesellschaften der Schweiz, übernommen wurde. Dabei entsteht ein fünfgeschossiger Neubau mit einer zirka 18.000 Quadratmeter großen Geschossfläche, der ähnlich wie das Gebäude in Lustenau ohne Heizung, Lüftung und Kühlung sowie Zuführung von Fremdenergie auskommt. Allenfalls im Erdgeschoss, wo ein Labor untergebracht ist, werden wir eine zusätzliche Kühlungsmöglichkeit benö – tigen.
Dr. Miriam Esders: Leuchtturmprojekt ist auch deshalb der passende Ausdruck, weil wir damit zeigen können, dass es mit unserem Prinzip einer Rückkehr zu den Wurzeln des Bauens durch die Konzentration auf die elementaren Mittel der Architektur möglich ist, auch enorm große Gebäude energiesparend zu errichten und möglichst ökologisch sinnvoll zu betreiben. Die Eignerin der Immobilie hat es nicht umsonst als den „fortschrittlichsten Arbeitsraum der Schweiz“ angekündigt. Zumal das Gebäude noch weitere Vorteile bietet, etwa eine hohe Nutzungsneutralität und eine enorme Flexibilität seiner Mietflächen. So werden zum Beispiel zusammenhängende Flächen von mehreren 1.000 Quadratmetern und eine horizontale und/oder vertikale Nutzung über mehrere Stockwerke möglich sein. Als Erholungszonen sind außerdem Terrassen im zweiten, dritten und vierten Obergeschoss vorgesehen. Deswegen ist zu erwarten, dass von diesem Projekt eine geradezu internationale Strahlkraft ausgehen wird.
Wie kann ein institutioneller Investor sich beteiligen?
Prof. Hartmut Leser: Abgesehen davon, dass wir institutionellen Investoren helfen, potenzielle Stranded Assets im Eigenbestand zu identifizieren und wieder zukunftsfähig zu machen, können sich Institutionelle über Spezialfonds an der Ertüchtigung bestehender Immobilien – Stichwort Manage-to-Core-Konzept – oder der Neuerstellung von CO2-neutralen Gebäuden – unseren GOD-Fonds – betei – ligen und auf diese Weise dringend benötigtes Kapital für diese Herkulesaufgabe bereitstellen. Und dies mit durchaus attraktiven Renditen.
Wo befinden sich denn eigentlich die meisten Ihrer realisierten Projekte?
Prof. Hartmut Leser: Wir waren in der ersten Hälfte unserer Firmengeschichte überwiegend in Deutschland engagiert, vor allem in Großstädten wie etwa Berlin, München, aber auch in Köln, Düsseldorf oder Frankfurt. Darüber hinaus haben wir uns ab 2014 deutlich paneuropäisch aufgestellt und seither diverse Objekte in anderen europäischen Metropolen realisiert, darunter Paris und Marseille, aber auch Madrid und Barcelona. Insgesamt verteilt sich unser Team von über 80 Immobilienprofis auf derzeit elf Niederlassungen in ganz Europa. Und nicht zuletzt hat es sich bewährt, dass wir über eine komplett ausgestattete ManCo an unserem Luxemburger Standort verfügen. Unser dort ansässiges Team übernimmt neben der Strukturierung von Investments auch die Themen Risikomanagement und Compliance sowie Finanzen und Administration.
Von welchen Renditeerwartungen dürfen Ihre Investoren denn ausgehen?
Prof. Hartmut Leser: Wir haben über alle bisher realisierten Projekte eine IRR von 20,3 Prozent und ein Equity-Multiple von 2,3 erzielt.
Dieses Niveau wird aber doch auch Ihre Gesellschaft angesichts der aktuellen Entwicklung kaum halten können, nicht nur in Bezug auf die Situation bei Zinsen, Inflation und Finanzierung, sondern auch wegen der zunehmenden Regulierung und immer restriktiver werdenden Banken.
Prof. Hartmut Leser: Der oben genannte Track Record wurde in der Vergangenheit mit führenden Investoren aus dem Ausland wie Alternatives-Funds und Sovereign Wealth-Funds erzielt, die im Bereich opportunistisch bis Value-Add investiert haben. Für die erwähnten Spezialfonds für institutionelle Investoren aus dem deutschsprachigen Raum auf der Grundlage von Manage to Core beziehungsweise GOD erwarten wir Jahresrenditen zwischen acht und zwölf Prozent und Ausschüttungsrenditen von drei bis vier Prozent jährlich. Darüber hinaus erleben wir aus meiner Sicht gerade so etwas wie einen wuchtigen Korrekturprozess im Grunde in allen Segmenten des Immobilienmarktes. Gleichzeitig verpasst uns die Europäische Zentralbank gerade eine ziemlich harte Therapie, deren wahrscheinlich unvermeid – liche Nebenwirkungen noch gar nicht eingetreten sind. Je nachdem, wie stark diese ausfallen werden, kann meiner Ansicht nach auch eine Rezession derzeit noch nicht aus – geschlossen werden. Das hört sich natürlich alles ziemlich düster an, könnte aber dazu führen, dass es an den Märkten zu einer im Grunde notwendigen Anpassung der in den vergangenen zwei oder drei Jahren entstandenen Überhitzung kommen wird. Langfristig wird aber sicherlich die ökologische und nutzungsbedingte Umstrukturierung eines beträchtlichen Teils des Immobilienbestands das dominante Thema im Markt bleiben.
Wird es dabei insbesondere die Büromärkte treffen? Die Deutsche Bank hat gerade angekündigt, dass sie ihre Büroflächen um 40 Prozent reduzieren will.
Prof. Hartmut Leser: In dieser Beziehung wird derzeit aus meiner Sicht häufig ein wenig übers Ziel hinausgeschossen. Natürlich wird man berücksichtigen müssen, dass es aufgrund von verstärkten Homeoffice-Aktivitäten insgesamt zu einer Verringerung der Büroflächen kommen wird. Diese dürfte sich im Schnitt aber eher irgendwo zwischen 20 und
30 Prozent einpendeln.
Dr. Miriam Esders: Man sollte zudem nicht unterschätzen, dass sich in einer krisenhaften Situation in aller Regel auch stets neue Chancen eröffnen. Und die werden sich aus meiner Sicht in erster Linie über das Thema Nachhaltigkeit
eröffnen – nicht nur weil sehr viele Marktteilnehmer und insbesondere Investoren vor der Notwendigkeit stehen, dass
sie das Abrutschen einer Immobilie in Richtung Stranded Asset verhindern oder dem zumindest begegnen müssen.
Sondern? Wo sehen Sie sonst noch tatsächliche Chancen?
Dr. Miriam Esders: Es gibt Bereiche wie Datacenter oder große Logistikunternehmen, für die das Thema Energie – effizienz angesichts der stark gestiegenen Preise erheblich an Bedeutung gewinnen wird. Ich spreche von Größenordnungen mit einer Fläche von 100 mal 50 Meter bei einer Deckenhöhe von 15 Metern, wenn es sich zum Beispiel um einen Betreiber von Fertigungsbändern handelt. Wenn dieses Unternehmen die Halle möglichst effizient plant, kann es so viele Tonnen an CO2 einsparen, dass sich daraus ein wirklich positiver Effekt ergibt. Viele, auch große institutionelle Investoren wissen zudem oft nicht, wie sie sich in Bezug auf das Thema Net Zero strategisch aufstellen sollen. Und professionelle Beratung ist derzeit nicht einfach zu bekommen. Auch davon könnte unser Haus angesichts seiner inzwischen erreichten Aufstellung durchaus profitieren.
